Economic China
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中国的房地产泡沫已近临界点
作者:梁京
     最近一段时间,中国正在发生的一件大事,就是决策高层认识到,房地产泡沫已经接近临界点。做出这一判断其实不难,因为所谓一线城市,即北京、上海、广州、深圳等大都市,两年之间,房价在所谓“天价”水平之上,又翻了一番。这不仅令这些地方打工的主力,也就是80、90后白领阶层在当地买房彻底绝望,而且形成了二、三线城市房价也要大涨的预期。买不起房的打工者或开始逃离大都市,或用自己的积蓄在还没有严格限购的地方买房,从而带动了更多城市对房价上涨的恐慌,中国房地产泡沫有全面升级的巨大危险。
    
    当权者应该看到,两年内中国的房价总水平若再翻一番,后果将不堪设想。因此可以预期,决策当局今年内将不得不做出非常困难的选择。周小川最近在博鳌论坛上公开承认货币政策导致楼市泡沫“不是预期的后果”,发出了政策将有重大改变的明确信号。
    
    当局的困难选择之一,就是人民币一次性大幅贬值,以便一面稳住房地产的名义价格,一面让工资和消费品价格的水平上升,逐步扭转房地产价格与工资收入者的购买力完全失衡的格局。但是,这个选择不仅会带来严重的通胀风险,驱使更多资本外逃,而且也会对世界经济带来冲击,尤其是可能刺激特朗普对中国采取严厉的贸易保护措施,以压制中国对美国扩大出口。
    
    尽管如此,笔者认为这比另一个选择,也就是主动捅破楼市泡沫,让楼价下跌的风险要小一些。这是因为,中国的房地产价格并非真正由市场机制形成,而是地方财政体制的产物,也就是所谓的土地财政的产物。这一安排让地方政府的收入高度依赖土地批租,因此,房价大跌将带来巨大的政治问题,也会让整个国有银行陷入债务危机。
    
    虽然人民币贬值不可避免,但只要当局维持房价不能跌的预期,一线城市楼市继续上涨的压力就不可能消除,这是因为就业人口向大都市和权力中心集聚的趋势无法改变。人们相信,只有在权力中心才能找到更多的就业机会。这就令权力中心的楼市经常性地处于供不应求状态。
    
    那为什么当局不能放弃限购,放开权力中心的土地供给,充分满足外来就业人口的住房需求呢?因为这样做的结果,不仅会导致大都市越来越难以治理,而且也会造成人口大量外流地区的治理危机。东北地区的危机就与这个因素有直接关系。
    
    也就是说,中国的房地产泡沫,不仅是货币政策过于宽松的产物,而是有更深层的制度原因,这个制度原因就是中央集权的大国,无法为人口的自由流动和空间分布提供一个有效的调节机制。中央集权导致经济运行对行政权力的高度依赖,从而导致了房地产价值对行政权力的高度依赖。经济普遍扩张时,这种格局似乎问题不大,一旦经济下行或收缩,整个行政权力的空间分布格局无法对做出相应调整,因为行政权力扩张很容易,收缩则很难。那些经济相对规模绝对和相对下降的地方政府,面临著无法克服的政治障碍。这种“棘轮效应”正是中国房地产泡沫难解的根本原因,也是当局多年不敢正视房地产泡沫难题的根本原因。
    
    最近北京决定让几个发达省份对口解决东北三省的困境,说明当局已经在寻找解决地区不平衡难题的办法。但房地产泡沫已经积聚的风险,依然可能会放出今年最大的黑天鹅。
    
—— 原载: 自由亚洲电台粤语部
本站刊登日期: Wednesday, April 19, 2017
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