房地产大泡沫后的不温不火 – 纵览中国-China In Perspective

2009年年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年，房地产的价格与成交量惊人上涨，为拉动内需、为经济数据复苏作出了莫大贡献。但纵观2009年，普通购房者在高房价中受煎熬，房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店，而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。       2010年左右摇摆的政策将退出舞台，随着实体经济数据逐步好转，房地产政策将进行紧缩性微调，虽然房地产作为中国经济杠杆行业的地位不会改变，但过度的刺激政策会逐步退出。在具体政策上，政府鼓励刚性消费，防止房地产泡沫向银行蔓延；通过大规模的城镇化建设，保障固定资产投资不会急速下滑。       2009年：应急与投机催生房地产大泡沫      2009年房地产泡沫堆积速度之快，让人瞠目结舌。      从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。      有数据可以印证上述结论。有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了G D P的5倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。      2009年的房地产泡沫是救市政策与投机性政策的产物，2008年底出台的131号文拉开救市序幕，时隔一年评价，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。甚至各个经济区域尚在纸面的规划，都成为抬高房地价格的理由。      直到今年年底之前，政策都在鼓励投资者购房，财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，加快了房地产交易的流转速度，地王与楼王支撑着捉襟见肘的地方财政收入，这一目标也超额完成———地方政府财政收入中土地出让收入占比高达50%以上。      政策中的杀手锏是宽松的货币产生资本品价格上涨的强烈预期、通胀预期加剧对保值投资品的需求，两者而拉长的金融杠杆给房地产泡沫火上加油。      中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调“2009年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度是100%.如果以自有资金率35%为基准线，1～9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2 .86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。      房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%～30%之间，2009年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。      从一定的程度上可以说，房地产泡沫挽救了中国的G D P、挽救了中国投资型资产，甚至中国对2009年世界经济做的贡献，大部分都要归于基建投资与房地产。在拉动内需、调整经济结构之时，为了拯救短期中国经济，付出的代价是，银行与房地产、地方财政与房地产血脉相连，生死相依，这对于奋力向现代工业化迈进的国家，听起来像个讽刺。       房地产在2009年匪夷所思的上涨，是投机性政策的产物，是托了宽松货币政策的福。如果说投资性购房是投机者，那么，多变的政策更是投机的产物。政府缺乏长远的规划，或者有了规划却缺乏实行的勇气，是房地产市场疯狂的渊薮。       房地产泡沫并非无害，高房价完全靠获利预期支撑，表面上看只要房地产有买家，只要买家有一定现金、能够运用银行低息贷款，泡沫就能持续。但迪拜危机显示，即便能够吸引到足够多的明星，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。      可以肯定的一点是，中国经济要健康发展，中国要建立公共财政体制，房地产非与地方财政脱钩不可。      2010年：投鼠忌器，多次微调，市场不温不火      经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。2009年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给即将到来的2010年房地产市场拉开了序幕。      2010年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策，手段是收紧地根、银根“两根”。       稳定房地产市场是良好的愿望，这一愿望却被地方财政与银行的现状所拖累，房地产价格下降，政策能否实现取决于如下三点：一是实体经济是否真正回暖，沿海地区的经济结构转型能否成功，地方财政对于房地产的依赖程度是否降低；二是房地产与银行盈利能力、风险关联程度到底如何；三是房地产市场对于消费的挤出效应如何？这三个方面决定了政府是否会下决心控制房价。       提供普通商品房、增加刚性需求体现在所有方面：12月7日闭幕的中央经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日，国务院常务会议决定对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，旨在抑制房地产市场的投机行为；12月14日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。措施包括：增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这些措施被称为“国四条”。       上述举措会有一定效果，却不会太大。       就在12月17日财政部等5部门出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》后，从南到北，一连串的新地王诞生。地方政府用足了政策期限，看上去更像一个经济理性人而不是公共产品的提供者；投资者预期仍未改变，各地疯狂抢购，在12月的上海房展会上，已经超额完成指标的销售经理们袖起双手，根本不屑于向顾客报出新盘价格。这一切都是因为开发商与投资者的预期，他们打赌政府讳疾忌医，不敢对房地产市场下重药。       市场压力泰山压顶，今年以国企为主的企业如万科、保利、中海、绿城、世茂五家企业，土地储备均超过2000万平方米，其中万科、保利现有土地储备中超过60%是2007年后获得，中海、绿城、世茂现有土地储备中也有约一半是2007年之后增加，这些地块的楼面价明显高于2006年前拿的地块。如万科2004-2006年间平均拿地成本不到1500元/平方米，但2007年后拿地成本达2852元/平方米，增长近一倍。这些高价所获得的地王将在明后年陆续进入开发期，今年一线城市所拿土地楼面价在每平米万元以上，售价不可能低。       由于失真的C P I数据在2009年年底才转正，因此政府不会急于加息。在2010年年中才有加息的可能。此举在短期内有可能会刺激房地产市场的通胀预期，房价、地价上升更为迅猛。金融危机之前正是如此，明年一到两次的加息将成为房地产市场的助燃剂。如火烹油的是，粗略统计，四季度部分商业银行为明年储备的项目中超过三成集中在地产项目，房地产贷款还是银行的重要利润来源之一。      2010年的泡沫可能出现在小城镇建设的过程中，先知先觉的开发商已经移师三线城市，通过信贷、通过集约化用地炒高地价与楼价。2009年下半年，中西部的省会城市以及区域经济中心城市的房地产销售面积乐观，如武汉、成都、重庆、昆明等地房地产市场格外火爆。10月、11月期间，房企大鳄的圈地布局已蔓延至二、三线城市。中原地产的监测数据显示，保利地产在9月斥资百亿在全国拿地之后，10月购地金额高达130亿元。中海地产在10月底短短三天时间内，斥资128亿元，相继在佛山、重庆、长春及沈阳等地获取多幅“地王”。      下一轮炒作的核心概念就是小城市建设与低碳经济。建设未行，房地产先动。所谓减少泡沫，很多时候是让低泡沫地区泡沫增厚，减少高泡沫地区的醒目程度。除了明年房地产开发量、保障型住房会增加外，其他的房地产政策与市场表现，都会在狭窄的区间内徘徊，因为房地产行业本身并未走出低谷，有关方面还需要运用房地产所得支付各种转型成本上升。