<div style="text-align: center;">自由亚洲广播电台《中国透视》专题节目</div><div style="text-align: center;">2010年3月22日</div><div><br /></div><div><br /></div><div> 陈奎德:不久前在中国北京召开了一年一度的两会，会上有一个全社会都十分关注的热点，即中国目前房地产市场的问题。说得直接一点，就是房价疯涨，特别是在沿海大城市一般人无法买房的问题。现在，中国的房价之高已经超出了一般人的想象，特别是超出了一般工薪阶层买房的水准。中国的房价和国外很多地方相比已经是天价了。据说，中国政府现在准备控制房价，目前在上海和北京的情况究竟如何，两会上是如何讨论的，我们请王光泽先生介绍一下。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:我本人居住生活在北京多年，对北京房价的感受非常深刻。1995年，我在中国人民大学读研究生的时候，人大周边房价大概是三四千元人民币左右。现在，时隔15年，那里的房价已经达到4万元人民币左右。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:4万人民币，不得了! </div><div><br /></div><div> 王光泽:对。几乎是每年增长接近1倍。应该说，这个价格跟日本、美国、香港都有一比，而且15年期间，中国大陆工资增长并没有达到这个倍数。现在，由于房价飙升导致城市居民很难购买住房，即便能够购买，也会沦为房奴。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:完全被房子捆住了。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:他们的生活品质会大大下降。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:去年中国有一部电视剧叫《蜗居》，本来这个电视剧没有什么出格的，却在中国引起了很大的轰动，成为社会追捧的热点，这恐怕和人们对房子的感觉有很大关系。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:是这样。几乎每一个人对房价的飙升都感同身受。有一部分人受益，但更多的人是深受其害。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:绝大多数人买不起房子，尤其是刚刚毕业的大学生。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:也就是80后，他们面对畸高的房价只能是望“房”兴叹。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:两会上各界人士都在讨论房价问题，这个问题其实政府也知道，似乎也说要采取措施控制房价。但是实际效果究竟如何?当前房地产的问题主要涉及四类人的关系，包括想买房的无房人，房地产商，地方政府以及中央政府。这四个方面的人利益各不相同。 </div><div><br /></div><div> 房地产商当然也有自己的难处，他们说话都很直接:高房价和一般老百姓没有什么关系。对一般老百姓来说，房价两万、三万还是四万其实都差不多，反正两万买不起，三万买不起，四万还是买不起。在房地产商那里，一般人根本没有资格买房。两会上发言的也包括地方政府和中央政府的人。这些言论中，哪方面的言论占上风或者被关注的多一些? </div><div><br /></div><div> 王光泽:今年的两会和以往有一些不同。体现在越来越多的两会代表和委员公然为权贵资本、既得利益阶层代言，罔顾民众的基本生活状况和基本权利诉求。比如有官员说，房价还会继续飙升，不可能下降，至于老百姓能不能买得起房子，那是他自己的事情。所谓买不起房子的人有他自己的活法，能买得起的有自己的活法，这是非常正常的现象。还有的开发商代表认为，尽管房价涨得很高，自己并没有赚到什么钱。这种说法让人感到是此地无银三百两，得了便宜还不卖乖。象倪萍这样的政协委员和人大代表的一些类似的言辞表明，他们根本没有代表民众的权益在说话。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:有两会委员居然提出，各人有各人的活法，你讨饭也可以，没房住可以睡大街。这种说法简直是非常冷血的。至于有没有赚到钱，大家都知道。与全世界各国的富豪相比，中国富豪榜中排名居前的几乎都是房地产商，这和其他国家是完全不同的。其他国家的富豪有各行各业的，不像中国这样所有赚钱的几乎都集中在房地产行业。这不是说中国的情况和别国相比有多大不同，而是和中国的基本制度有很大的关联，所以才造成资金都一窝蜂地往房地产行业流动。 </div><div><br /></div><div> 当然，这也与金融危机政府大笔投资有关，4万亿投资大部分都通过各种直接、间接的方式转移到房地产行业中，因为这里是最大的可以捞钱的地方。当然，赚钱的不光是开发商，地方政府靠卖地也赚到了大笔钞票。所以，他们一直千方百计以各种方式保持房价高涨，房价就与这两个主要利益集团有相当大的关系。当然，中国民间也在探索怎么走出高房价的阴影，但受到的却是压制。例如最近两三年炒得很热的小产权房，农民将宅基地出租或出卖给城里人盖房，这是在目前土地制度下解决中国房地产问题的可行办法。但目前仍受到中央政府的打压，有关方面还出来表态，说一定要把小产权房压下去。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:首先有必要剖析一下目前房地产市场的状况。中国经历了30年的经济高速增长。房价有一定程度的飙升是很自然的事情。在东亚很多国家，比如韩国和日本，他们在经济腾飞过程中房地产价格一度飞速上涨，香港也是如此。在中国，房价高还仅仅是一个表象。它的背后隐含着哪些问题呢? </div><div><br /></div><div> 最大的问题是畸高。中国民众的收入现在还没有同步上涨的能力。由于中国资源分配不均衡，财富集中到少部分人手里。一方面，城市房屋的空置率很高，房子的销售仍很火爆。这说明很多人拥有不止一套房，但他不居住。另一方面是很多人买不起房，花很高的价格租房。房价畸高还体现在社会保障制度不完善，缺乏足够的廉租房，商品房市场一统天下，缺乏购买力的民众不可能实现居者有其屋，而居者有其屋是现代国家应该具备的基本施政理念。正是高房价凸显了这项基本的社会保障严重匮乏。说得直白一点，中国人是在用自己的青春赌明天。他们不知道未来会怎样。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:社会保障在中国社会严重缺失，已经产生严重危机。很多年轻人居住的空间非常狭小，边远，缺乏最基本的生活条件，比如现在出现了大学生像民工一样的蚁居现象。有人为此辩解说，这是市场规律决定的，你买得起就买，这么高的房价还有人买，说明很多人还是有钱的，这也是房价上涨的支撑。事情是这样简单吗，还是中国的情况与其他国家有很大的不同?这才是我们应该关注的。中国的基本制度问题，比如土地制度，是不是和其他国家不同或者是根本不同的? </div><div><br /></div><div> 归根到底，房价和土地供应有很大关系。中国的土地供应完全由政府垄断，这在城市中最为突出，而农村集体所有制的土地制度实际上也为农村地方政府控制。居住在中国土地上的“中国居民”，实际上对土地没有任何支配权，土地垄断下的供应者只有政府一家。这和正常的市场完全不一样。政府是市场的管理者和裁判者，但现在中国政府特别是地方政府在卖地中获利巨大，甚至主要收入都是来源于土地财政。这种情况恐怕才是最基本的。国内的一些学者已经分析到了这一点，但由于这个问题似乎是一个禁忌，国内讨论还不够充分，两会上涉及的也不多，可能是代表委员们觉得国家法律不会修改，讨论也没有必要。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:在房地产市场飞速发展中，还有一个非常重要的现象，它是以严重侵犯民众现有的居住权益为代价的。一个国家在经济发展中房价飙升，被拆迁者也应该同时享受到相应的好处，分享到经济增长的成果。但是，由于谈判主体不对等，被拆迁者处于弱势，拆迁者还有政府在背后撑腰，这就使公民，特别是原住民权益受到极大伤害。 </div><div><br /></div><div> 现在的土地问题几乎已经成为一场战争。中国制定了一项新的国策，未来30年内，将把5亿人从农村转移到城市，也就是要大规模发展小城镇。如果这个问题不解决，我个人认为，未来30年内，土地问题将变得更为严峻。土地问题的核心和焦点在哪里?主要是因为现有的土地所有权制度严重违背了市场经济运作规律。集体所有制实际上被党政机构架空，比如一个地方的集体土地要进入土地市场，必须首先由政府强行征收，转变为国有土地，然后再进入市场。在这个过程中，分给农民的权益往往只有10%左右，再经过乡村干部截留后分到农民手里的可能会更少。也就是说，在土地交易的主体中，直接将土地本来的所有者——农民排除在外，他们根本无法分享到土地增值带来的财富。这就需要回复到中华民国时代孙中山提出的“平均地权”——所谓地权也就是土地制度，要私有化，在私有化基础上再建立公平的土地交易市场，如果交易中发生纠纷，可以诉诸于法律。 </div><div><br /></div><div>陈奎德:但是，大家也注意到，中国的土地所有制，到了上世纪80年代的《宪法》中反而走向倒退，《宪法》明文规定城市土地归国家所有，而农村集体所有制的土地实际上也由地方政府和党委控制，这样一来，私人没有任何的土地所有权。这就是造成目前楼市诸多问题的根源。中国的富豪都集中在房地产行业，根源就在于中国的土地制度和其他国家是完全不同的。这其实是共产主义遗留下来的“盲肠”，造成了市场经济的混乱和畸形的房价。这个根源其实很多经济学家都注意到，很多人也在探索中国的土地制度如何真正与国际接轨，但目前中国政府好像还没有这样的政治意愿愿意朝这个方向努力。 </div><div><br /></div><div> 当然，也有一些补救性措施出现，比如控制房价涨幅，建廉租房，这些都是一些可行的办法，但如果土地制度不进行改革，问题的根子还是在。现在一些地区在试点城乡一体化改革，比如成都和重庆，土地使用权也可以买卖，允许农地入市，但给人的感觉都是走两步退一步。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:现在房地产这么多问题，比如高房价和官民利益冲突，也就是土地之争，房产之争，这些问题解决的前提是土地要私有制。 </div><div><br /></div><div> 目前，中国高层、全国人大和政协委员在会议中很少提到土地问题，只表示要用一些金融手段来遏止房价，比如提高开发商拿地的准备金，提高贷款利息，提高房地产交易税费等。这些方法可以在短期内将房价压一下，一旦条件具备，房价又会急剧反弹。北京房价曾经创下一月一价的纪录，一个月一平米涨1000元，反弹有可能在非常短的时间里将房价抬到很高的位置。比如上涨1万往下压，房价跌两三千，然后在几个月里以迅雷不及掩耳之势再涨1万。所以，这些工具性政策根本是治标不治本的。 </div><div><br /></div><div> 如果解决了土地所有权的问题，让农民的土地进入市场交易，同时，使小产权房合法化，就会将农民，尤其是城市郊区农民的土地大量释放出来，加大入市的土地存量。同时，国有土地储备应该拿出相当一部分做廉租房和经济适用房建设，也就是西方国家的公房。为什么中国政府不愿意改变，其中很大的原因就是利益的问题，由于利益纠葛，如果实行私有化，国家就会丧失对土地的控制，官僚和利益集团控制土地的渠道也就没有了。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:房地产商和地方政府有很多共同利益交集，他们已经联起手来。中央和地方政府的利益不完全一致，中央还要考虑自己执政的合法性问题，所以中央政府有时候会希望压制房价，希望地方政府卖地收入减少一些，但由于地方政府和开发商联手，结果在多次交易和博弈中，都是中央政府退却，而在地方政府支持下的房地产商成了胜方。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:中共之所以不愿意改变土地制度，也考虑到了政治安全问题。中国推行改革开放政策已经30多年，可以改的地方大部分都改了，比如原材料市场的基本要素大部分也都市场化了，但一些核心的要素，比如垄断行业，还有土地，仍然被国家垄断。执政者担心，一旦这些都市场化，他们的权力基础就不稳固。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:前不久农村出现了很多土地私有化宣言，被压抑的拆迁户的愤懑和矛盾已经到了很严重的程度，甚至有人自焚。这种情况如果继续下去，政府如果不改变土地政策，就会面临“革命”的危机。现在老百姓都很清楚，当年革命就是以给农民打土豪分田地的实惠进行动员的，但没多久，农民刚拿到地，土地又被回收到人民公社，实际上是回到了国家手里。这种情况在历史上其实是违约的。所谓集体化也被说成是自愿的，而随着人民公社的解体，当年的地契就应该分还到每个农民手中，但后来的事实是没有这样做，土地再一次集中在国家手中，这完全是背信弃义的行为。 </div><div><br /></div><div> 不管是从道义上，还是从与国际接轨的基本社会保障、社会福利和人民的基本权利这些方面看，都没有任何理由不改变中国的基本土地制度。 </div><div><br /></div><div> 现在当政者是否已经意识到了危机，但无法改变?他们是否有意愿与各方人士讨论出路? </div><div><br /></div><div> 王光泽:中国的改革已经到了深水区。所以没有改革的领域基本上都是中共的核心利益。这些改革必须与政治改革进行配套。如果政治改革不动而强行去动现有的制度，比如土地制度，是改不动的。中共对政治制度现在没有意愿去改，也不敢改。我认为这个过程中会有反复的拉锯。拉锯的结果就是，直到有一天政治制度发生改变，然后再将这些核心的东西一揽子解决。无论是现在的两会代表还是公众舆论，对一些非常敏感的东西都是回避的。主流媒体对土地制度都不敢报，甚至土地拆迁的一些案子都不能揭露，官司打到法院还不能立案。所以，在现在政治体制改革没有突破的情况下进行包括土地制度在内的敏感区域的改革，是非常困难的，甚至是不可能的。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:2009年出现了一些垄断行业进入私人领域，也就是“国进民退”，这个困境也就是在金融危机下模仿西方的一些反复，但中国的基础情况和其他国家完全不一样，救市的投入比例比别国还要高，“国进民退”也就很自然了。而救市的资金又进入了准入被严格限制的行业，比如房地产、石化、煤炭等。这样，国家垄断越来越强化，这不是一个好现象。 </div><div><br /></div><div> 王光泽:如此一来，我们只能看到社会矛盾会越来越激化。而在改革的深水区，很难有大的作为。 </div><div><br /></div><div> 陈奎德:但如果不往前走，目前的这种状况也很难持续很久。 </div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div style="text-align: center;"><span style="font-size: 12pt; "><strong>建议全国人大修改土地所有权制度、根本性解决地权冲突问题的公民建议书</strong></span></div><div style="text-align: center;"><br /></div><div style="text-align: center;"><span style="font-size: 10pt; "> 作者：王光泽等 </span></div><div style="text-align: center;"><span style="font-size: 10pt; ">（维权网 ）</span></div><div style="text-align: center;"> </div><div> </div><div> <span style="color: #0000ff; ">注：此公民建议书已于2010年1月1日用快递的方式寄往中国全国人大法律工作委员会，但至今未收到全国人大法律工作委员会的任何书面答复。近半年以来，政府方面关于这方面的新政策迟迟未能出台，而有关房屋拆迁的问题与矛盾却愈演愈烈，为此，我们决定将这份公民建议书向社会公布，希望引起各方讨论和重视。</span></div><div> </div><div><span style="color: #0000ff; "> 2010年7月3日</span></div><div> </div><div> 全国人大及其常委会：</div><div> </div><div> “有恒产者有恒心”是一句千年的古训。我们中华民族自古热爱自己的家园，原住民热爱自己祖祖辈辈生于斯长于斯的土地，我们有着奋起保家卫国的光荣传统。近十几年来，我国有关土地拆迁的冲突愈演愈烈，近乎于血雨腥风。2009年11月13日，四川成都的唐福珍女士为捍卫自己的房产，激愤之下用汽油点燃了自己的躯体，这一悲剧震惊中外。同年12月7日，北京大学的沈岿、姜明安等五位知名法律学者投书全国人大，建议修改或废止国务院现行的《城市房屋拆迁条例》。12月16日，国务院法制办召开紧急会议，就民情民意作出迅速反馈，表明将另行制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，废止现行的《城市房屋拆迁条例》。</div><div> </div><div> 我们非常钦佩五名学者投书的勇气和睿智，为终结野蛮拆迁启动了民意的按钮。我们也认为，国务院的这一决策是十分及时的，不过，我们不满足于此，我们还有一些更深层次的思考，并形成文字提交给最高立法机构。</div><div> </div><div> 首先，我们认为，拆迁冲突不仅缘于物权的法律保护和城市拆迁管理的行政性规定之间法律位阶矛盾，还在于我国的土地所有权制度存在着严重的内在缺陷，改革现行的拆迁行政性法规、加强物权的法律保护均有助于改善拆迁冲突的现状，但是并不能从根本解决问题。</div><div> </div><div> 我国现行宪法所规定的土地所有权制度，起源于1950年代的土地改革，是计划经济时代的产物。《宪法》第10条规定，我国的土地属于国家所有或者集体所有。《民法通则》第73条和第74条对此也作了相应的规定。《物权法》第47条和第59条规定，城市的土地，属于国家所有。国家和集体成为土地的所有权主体，私人和法人均没有土地所有权。</div><div> </div><div> 我们认为，我国国家土地所有权存在着主体虚位的缺陷。土地的国家所有被抽象化为全民所有，既不表现为国家所有，也不表现为企业法人和单位所有，使所有权事实上转移到各级地方政府手中，并进一步演化为相关权力机构所有，将本属全民的财产地方化、部门化，利用土地所有权进行权力寻租的腐败行为也就不可避免，土地的全民所有此时会沦为一句空话。</div><div> </div><div> 此外，由于国家具有政治权力主体和财产所有权主体的双重身份，国家在行使所有权的同时也在行使着行政权，从而使国家所有权的内容具有无限的﹑无所不包的特点。有些地方政府随意界定公共利益，随意确定补偿标准，导致地产使用权人处于严重弱势的一方，没有太多与政府讨价还价的余地，从而导致政府与公民之间严重的冲突。</div><div> </div><div> 至于农村集体土地所有权制度，更是存在着严重的主体模糊与虚位。集体所有制的土地没有清晰的所有权人，村委会只是集体土地的管理机构，并不是所有权主体。由于产权不清，权能不明，村委会在行使相关土地管理权能的时候与村民极易产生严重冲突。更由于我国规定集体土地使用权不得出让，只有经征用变为国有土地之后才能出让（《城市房地产管理法》第8条），征用土地的政府也往往与农村集体组织、村民发生严重的农地拆迁和征收冲突。</div><div> </div><div> 按照传统大陆法系的民法理论，物权法的核心就是不动产物权，而不动产物权又是以土地所有权为中心展开的，土地所有权应是最完整的物权，是他物权建立的基础，是一种典型的民事权利，即私权。这是西方社会稳定和经济高度发达的基石。相较之下，我国的土地所有权制度存在着根本性的缺陷，主体不清晰，层次不分明，公民个人只能享有不完整的他物权，一种所有权支配下的用益物权。用益物权毕竟不是一种完整的物权，对其就无法享有全备的物权法律保护，土地使用权背后的所有权者随时会假以公共利益的名义行使其所有权能，将公民的土地使用权拦腰砍断，使其瞬间丧失土地、沦为无家可归者。</div><div> </div><div> 实现“耕者有其田、居者有其屋”是现代政治制度之下应有的全民追求。无论是耕田还是房屋，均建立在土地之上，而在我国目前现行的土地制度之下，在农村，农民对耕田没有所有权；在城市，居民购买房屋之后无法享有永久的地权，只获得一张40年到70年不等的土地使用权证书。我们认为这种地权制度，违背了房地一体的基本常识，使得千百个城市的亿万座广厦很容易成为法律上的空中楼阁。</div><div> </div><div> 在计划经济时代，现行土地所有权制度的弊端尚难全面显现。随着1994年我国市场经济体制在宪法地位中的确立，中国的市场经济体制改革得到迅速深化，市场主体的多元性、灵活性以及市场行为变化的迅捷性均达到新的高度。作为市场经济最重要的元素之一的土地，一直凝固在单一化的旧框架里，这种计划经济时代的土地所有权制度与市场经济格局下的市场要素配置的需要格格不入。随着土地价格的不断上升，土地日渐成为严重稀缺的市场资源，单一主体的垄断地位和多元市场主体的竞争性需求，使得土地成为公权力机构和民间争夺的焦点。</div><div> </div><div> 经过30多年的经济改革，以及15年的市场经济体制深化、城市化进程的启动，我国的土地所有权制度已经远远落后于时代发展的要求。我们认为，只有彻底改革我国的土地所有权制度，才可避免我国日后旷日持久的土地“战争”，并以此证明我们真正从唐福珍女士自焚的悲剧中吸取了教训。</div><div> </div><div> 由此，我们建议，全国人大应该启动修宪程序，修改现行的过分单一的土地所有权制度，明晰土地的所有权主体，包括各级政府、公民个人、法人机构，并在此基础上建立完备的、严密的土地物权法律保护体系。与此同时，在多元的土地所有权主体之上，建立多层次、多元化的土地交易市场体系，建立公平的交易机制和纠纷解决机制。</div><div> </div><div> 联署公民：</div><div> </div><div> 王光泽（北京 学者）</div><div> 焦国标（北京 学者）</div><div> 范亚峰（北京 学者）</div><div> 张 辉（北京 学者）</div><div> 赵国良（北京 记者）</div><div> 李顺章（北京 律师）</div><div> 李和平（北京 律师）</div><div> 陈继华（北京 律师）</div><div> 兰志学（北京 律师）</div><div> 江天勇（北京 律师）</div><div> 董前勇（北京 律师）</div><div> 张 凯（北京 律师）</div><div> 代金波（北京 学者）</div><div> 唐吉田（北京 律师）</div><div> 谢 强（北京 学者）</div><div> </div><div> </div><div> 二〇一〇年七月三日</div>