觀點：中國樓市進入噩夢期 – 纵览中国-China In Perspective

<div style="float:left;width:28px;color:#c74b15;border:0px solid #000000;margin:0px 0px 0px 0px;padding: 0px 0px 0px 0px;line-height:140%;font-size:28px;font-weight:bolder">分</div>析中國時﹐行動常常可比官方數據更具說服力﹐特別是在這種行動涉及抗議的時候。 去年﹐因生活成本急劇上漲﹐中國爆發多起要求提高工資的工人罷工。它說明﹐在政府開始加息之前很久﹐中國就已經有著嚴重的通貨膨脹問題。 上週﹐因業主對房價下降不滿﹐抗議活動在中國內地多座城市蔓延。從中可以得出一個結論：內地房地產市場已經不容置疑地轉向。雖然數據顯示9月份70個城市的房價除一個以外其餘全部上漲﹐但這些抗議活動卻說明了不同的情況：中國人的買房夢正在迅速變為萬聖節一般的噩夢。 《中國日報》(China Daily)報道了數百業主上週如何湧進龍湖地產(Longfor Co.)售樓處索要補償﹐因為自他們簽署買房合同以來﹐房價最高降幅達到了30%。這些不幸的業主已經面臨著房產縮水30萬元的局面﹐而且其中一些業主要到明年3月份才能拿到房門鑰匙。 據報道﹐綠地集團(Greenland Group)、香港上市企業中國海外發展有限公司(China Overseas Land & Investment)的售樓處都發生了抗議﹐北京和杭州也有發生。《南華早報》(South China Morning Post)報道﹐部分抗議活動還演變為暴力事件。 購買期房的高風險是很多人都知道的﹐買房人要投訴的話也不太可能有法律依據。但不難想見﹐供完這些房子可能是一個多麼讓人難受的噩夢。 當局似乎意識到了這些抗議升級的可能性﹐因為上海市政府已經開始要求開發商在降幅超過20%的時候上報。如果降價被視為政府樓市調控政策（目前限制購買多套房）的直接結果﹐那麼當局可能就會面臨越來越大的壓力﹐要它改弦易轍。 到目前為止﹐有關中國樓市的評論多集中於銀行、而非買房人可能受到的影響。銀監會在兩週前還聲稱﹐壓力測試結果表明中國內地商業銀行最多可以承受房價下跌40%。 之所以有這種抗壓能力﹐一個原因是買房人的首付比例很高。首套房的首付比例多為30%﹐第二套房首付比例則在今年早些時候從50%提高到了60%。所以中國的銀行業有一個緩沖﹐而美國銀行業發放“忍者貸款”(Ninja loan﹐不要求提供收入證明的貸款)、停本付息貸款是沒有這個緩沖的。 但是﹐如果房價持續下跌或加速下跌﹐高首付也難以讓業主避開財富急劇縮水的風險。 下調期房價格很難說是一個聰明的營銷策略。一位房產中介就跟我說﹐他最害怕的就是完成一筆銷售之後開發商已經在以更低的價格銷售同樣的房子。 香港過去曾有開發商多年空置而不降價的例子。但他們所處的市場是由少數資金雄厚的大開發商主導的﹐歐佩克(OPEC)要是能有他們那樣的定價紀律都會感到滿意。 中國內地樓市不僅大得多﹐而且遠更分散。據估計內地有2萬家房地產開發商﹐在內地和香港上市的開發商就有200多家。現在隨著實力薄弱的開發商被迫降價急售﹐某種形式的整合看來是不可避免的。 在當前環境中﹐資金實力雄厚的優質開發商對於準購房者來說﹐就像它們對於投資者一樣重要。 放眼將來﹐任何顯示樓市政策有變的跡象都會引起強烈關注。廣東佛山上週似乎是起跑過快。當時它一度取消房價限制政策﹐接著馬上又重申政策不變。 中國國務院總理溫家寶最近幾天似乎是在打消樓市政策將變的預期。他說﹐房地產調控政策將堅持不變。溫家寶還說﹐政府將“適時適度”地“微調”經濟政策﹐暗示政策將有一定的靈活性。 但從目前來看﹐溫家寶可能更擔心食品價格上漲、而非房價下跌引發的抗議。 另外一個考慮是：政府要改變市場﹐真正的作為空間有多大呢？很多人似乎都相信﹐只要政府政策有變﹐房地產市場就可以很快獲得新的支撐。這種觀點跟2008年 A股崩盤後一些人的想法差不多。他們認為﹐只要北京暗示它馬上就會再次開始購買股票就行了。但從那時候以來﹐中國股市繼續下跌。 政府控制房地產市場會不會取得更大的成功呢？很大程度上就看中國樓市會不會效仿受到嚴格控制的香港市場或日本市場。1989年東京股市崩盤兩年過後﹐房地產市場也自由落體似地下滑。接下來的很多年﹐日本都忍受著充滿僵屍銀行的、萬聖節一般的噩夢。