小产权房——梦想还是赌注 – 纵览中国-China In Perspective

<div style="padding: 10px 0px 0px; margin: 0px; height: 56px; line-height: 56px; overflow: hidden; font-family: Verdana, Arial, Tahoma; background-color: #ffffff; "><h2> </h2></div><div style="padding: 12px 16px; margin: 0px; font-size: 14px; line-height: 25px; color: #333333; font-family: Verdana, Arial, Tahoma; background-color: #ffffff; "><table width="100%" style="padding: 0px; margin: 0px; "><tbody style="padding: 0px; margin: 0px; "><tr style="padding: 0px; margin: 0px; "><td style="padding: 0px; margin: 0px; "><div id="contents" style="padding: 0px; margin: 0px; ">　　小产权房是中国特色的现代化进程中，城市与乡村博弈拉锯的产物。作为现行住房体系的潜流，它在这片神奇的土壤上野蛮生长，与价格奇高的商品房遥遥相对。一个“小”字，含蓄点出其在制度合法性上的缺失，也微妙地展现了制度与现实之间反反复复的暧昧。城市扩张的勃勃野心、社会变革的喧哗骚动交织其间，被遮蔽的，往往是城乡二元体制下个体命运的随波逐流。<div> </div><div> </div><div><img src="/EditBackyard/EditorData/Photo/2012/Jul/762012owner.jpg" width="480" height="320" alt="" /></div>拆迁之前的广州冼村，一面破废墙上写着“拆”字，几个男人在小餐馆前吃饭（图/本刊记者方迎忠）<div> </div><img src="http://www.21ccom.net/uploads/allimg/120706/10064K911-1.jpg" style="padding: 0px; margin: 0px; border-style: none; " alt="" /> 拆迁中的杨箕村，陈三妹站在自家三层住宅的阳台瞭望，相邻的都是类似的自建房，背后高大的建筑是市中心的高档商业楼（图/本刊记者大食）<div> </div><img src="http://www.21ccom.net/uploads/allimg/120706/10064I463-2.jpg" style="padding: 0px; margin: 0px; border-style: none; " alt="" /> 拆迁中的杨箕村，在桂林米粉店打工的小青年，外号“小桂林”，和几个米粉店的员工住在出租屋里（图/本刊记者大食） 　　千万别做出头鸟 　　贯穿城市南北、作为全市交通运输大动脉的地铁三号线，可以看作有关广州城市生长的一个隐喻。 　　从这里你可以看到广州城市扩张的痕迹：2005年，途经广州CBD珠江新城的中段线路开通，这一带摩天大楼林立；2006年南段开通，途经人称“广州卧室”、新兴住宅小区鳞次栉比的番禺区；2010年，白云区的北段开通，与中段和南段截然不同，这一带还有着大片大片相连的农田。 　　毕业之后留广州工作的王靖笑称，他就是沿着三号线在广州漂泊的。 　　今年30岁的王靖不是本地人，虽然换了几份工作，但上班地点都在天河区。只不过出发的地点从几年前的番禺区变成了现在的白云区。三号线北延长线开通后，王靖在白云区买了小产权房，结束了在番禺租房的生活。50平米的房子，总价20万，必须全款购买。银行不给小产权房贷款，王靖向亲戚朋友借了不少钱。 　　所谓的小产权房，是在农村宅基地或其他集体用地上盖起来的，没有国家颁发的正式房产证，不能上市流转。换言之，小产权房处于一个不被国家法律承认的地位。 　　虽然游走在政策与法律边缘，然而近年来，几乎全国所有的大中城市及其近郊，都以旧城改造、城中村改造、新农村建设、农业园区和农业开发等名义，通过村民自行建设、村集体直接开发、村集体与开发商合作开发等形式违规开发建设、销售小产权房，而且已呈蔓延之势。 　　作为小产权房业主，王靖有着被断水断电、强拆、到省政府门前上访的经历。 　　“当时说准备拆除要我们搬走，我们都不信。没想到街道办还真组织几十个城管来断我们的水电，结果还是没有搞成。后来我们几百户人，直接去省政府。结果，省政府责令广州市政府全体负责人签不准强拆和强断水电的责任书，否则负全面责任。” 　　“没有房产证，我们永远都不可能安心，这次深圳新土改，听说要在小产权房上有新动作，我是来关注自己命运的。” 王靖说。 　　王靖所说的新土改和小产权确权，指的是5月底《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式获批，深圳启动土地管理制度改革综合试点。有媒体将《改革总体方案》中的相关条文解读为“深圳小产权房有望确权”，还有媒体解读为“深圳率先试验小产权房确权”，随即引发广泛的关注。 　　在王靖加的小产权房QQ群里，更是掀起了一轮又一轮激烈的讨论。有的说，要是小产权确权了，那早前购买了商品房的就得为此次改革买单；有的说，要是小产权房业主补钱发房产证了，也是另一种房产证，和商品房还是有区别的…… 　　随后，深圳官方明确表态：“深圳并没有小产权房，只存在违章建筑，媒体对于小产权房确权的解读是错误的。” 　　这一消息，让很多像王靖这样的小产权业主希望再度落空，也导致他言语更加谨慎，婉拒了记者进一步的采访，因为邻居们劝他务必低调再低调。在他们看来，此前省政府的态度，远比纸面上的法规条文管用。“事情已经得到了暂时的解决”，但“中国政策变更往往吊诡，千万别做出头鸟”。 　　总得有个地方落脚吧 　　从王靖的故事不难看出购买小产权房的风险，但还是不断有人甘冒风险，最大推动力当然是疯狂攀升的房价。三号线中段的天河区珠江新城一带，房价已经到了均价每平米3万；而三号线南段，被戏称为“广州卧室”的番禺，如今很普通的商品房至少也要每平米1万多。 　　小产权房无需缴纳土地出让金，成本低廉，加上存在政策风险，相比商品房较少受炒房人青睐，所以普遍便宜，上涨幅度也不大。在广州白云区的太和、同和、嘉禾望岗等地，一出地铁站，附近的公交车站、电线杆上，就可以发现很多 “三房两厅仅售25万元”、“两房一厅15万搞定”、“每平米只售3000块，比经适房还要便宜”的小广告。 　　以天河区为代表的繁荣，露骨地炫耀着大城市的机遇和现代化气息，从学生时代就时时刻刻刺激着王靖的神经，这是他放弃回三线城市的家乡、留在广州的重要原因。 　　但是不断高涨的房价，已经和普通工薪阶层收入完全脱节，很多像王靖这样的人最终还是“到农村去”买房。他们眼看着原本属于广州郊区的番禺，经过多年开发，房价节节攀升，如今只能选择白云区城乡结合部的小产权房。 　　小产权房是中国特色的现代化进程中，城市与乡村博弈拉锯的结果，背后隐藏着城市扩张轰轰烈烈的野心、社会变革下的喧哗和骚动、城乡二元体制下个体命运的浮沉。小产权房在这片特殊的土壤上野蛮生长，作为潜流与价格奇高的商品房遥遥相对。据有关数据显示，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。上世纪90年代中期开始，村集体出地、开发商出钱的所谓“集资房”在广州大行其道。2000年以前，广州有960余万平方米的集资房未得到妥善处理。到2006年，仅白云区，已建成集资房建筑面积达60万平方米。今年5月，广州市国土房管局向媒体和公众曝光了13个违法销售的“小产权房”项目，都在白云区。 　　“人总得有个地方落脚吧，” 王靖说。他白天穿行在天河的高楼大厦间，晚上坐40分钟地铁，回到出门不远就可以看到菜地的家中。 　　对“不正规”心知肚明 　　白云区的东平，弥漫着典型的城乡结合部的气息。装有遮阳伞的摩的穿行在布满小坑的水泥路上，往返于东平和嘉禾望岗地铁口一带。卖工业皮边油的商铺和小食店比邻而居，一条狗在路旁的垃圾堆里翻了翻又走了。到处是样式雷同的“高层房子”，实际就是小产权房，大多十一二层，间距逼仄，布局杂乱无章，电箱广告牌竖在门口，或吊在楼腰间，上书“某某电梯公寓”，出租或出售给外地人。 　　一位乘凉的老伯摇着扇子说，他和本地很多同龄人一样，年轻时都是要下田干活，退休的这十几年间，田地都陆续被征收，盖起了高层楼房、厂房。他没有进城打工，但已“被变成城里人”。 　　城乡结合部是小产权房集中生发的地带。垄断性的征地制度造成事实上的城乡不平等，农村土地集体所有，城市土地国有，在农村集体土地上建房子，不需要缴纳土地出让金，这是小产权房便宜的重要原因，却也成为基层政府、小产权房开发商瞄准的利益点。房地产行业研究者陈宝存对记者说，小产权房出现的根源是城乡二元土地制度，这个结构本身不合理，所以要往城乡同地同价同权的方向改革。“当然，这个改革有很长的时间要走。” 　　就在东平一家皮具生产厂不远处，在写有“依法拆除违章建筑”、“打击抢建歪风”的大红横幅旁，穿制服的城管来回巡逻。位于永平街东凤西路27、29号的两栋楼，分别高达13、14层，正在被封顶拆除。机器轰鸣、烟尘滚滚，附近的商铺不得不把玻璃门关上。 　　尽管有专家认为这两栋建筑有小产权房的属性，但其还是被定义为违章建筑。修建人是当地的村民老何和老张，他们被公安机关刑事拘留并逮捕，罪名是“非法倒卖土地使用权”，并被强令退还购房者已付款项。这些购房者只能继续“望房兴叹”。国土部和房管局再次向媒体声明，小产权房违法违规，国家要严厉打击，民众不要购买。 　　记者在采访中发现，购买小产权房的人大多对其“不正规”心知肚明：没有国家颁发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。尽管售楼中介一直鼓吹“商品房只有70年权限，我们的房子是永久的”，但买房的人都说“从没把这话当真”。 　　由于规模巨大、情况错综复杂，且很多是历史痼疾，政府很难在短时间内对所有的小产权房进行清理。有媒体报道，不少人反而寻着被曝光的楼盘前去询问，表示有购买意向。“强硬拆掉是不可能的，这里的楼盘基本都是这样，都住了十多年了，要怎么安置我们？”他们认为老旧的小产权房更加“安全”，而刚刚拆掉的那幢，是因为还没有人入住。 　　如何深度解决小产权房问题，清华大学教授蔡继明认为不能一拆了之，“建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性，要与非法占用农地建设的小产权房区别对待；应深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。” 　　房产证背后 　　龙归镇，这个远离市区20公里，本在2004年就已经并入其他城镇而在行政区划上消失的小镇，随着地铁三号线北延长线龙归站的开通，和广州最大保障房小区的开建，成为人们关注的焦点。今年4月底，广州媒体一则“广州现最牛小产权房”的报道将位于龙归地铁站附近的高层小产权小区推向公众视野。 　　乘摩的穿行在龙归镇，路两边是农田，但是一转弯，就看到“广州最大保障房小区”的建筑工地，矗立着几栋没有封顶的楼房，大型起吊机在忙碌工作。 　　土生土长的摩的司机深有感慨，“终于轮到白云这边发展了，二十多年前，现在的市中心天河和这里一样到处是田地，体育中心一带不就是日本人废弃的机场吗？那时候谁会料到现在那边寸土寸金？” 　　叶女士是白云区龙归镇小产权房的业主，最近，她决定卖掉房子，回广西老家发展。 　　房产证是叶女士决定卖房的主要原因。没有房产证意味着她无法在广州落户。没有户口，她儿子不能参加广东的中考。她有两个儿子，“天大地大，不如自己的孩子大。”叶女士说。 　　叶女士家所在的小区是建于上个世纪90年代中期的“宅基地房”，高不过6层，置身其中，和广州市内老城区的普通小区并无差别。她习惯了这样的生活，买菜归来，将装满蔬菜的袋子从自行车车篮上取下，边走边和闲坐楼下聊天的邻居、嬉闹的小孩打招呼。 　　这栋旧楼房楼梯有些陡，楼道里没埋好的电线从剥落的外墙露出来。从门缝随意一瞥，能看到其他住户，几个光着膀子的中年男人在阴暗的光线中打麻将，电视开得很大声。谈到小产权房的问题时，她的两个孩子在一旁抢吃西瓜，在孩子们的嬉闹声中，叶女士掩饰不住自己的忧虑。 　　一纸薄薄的房产证，承载着普通人被城市接纳、享受城市居住者本应有的福利与尊严的愿望。 　　蔡继明教授说：“这些年过分地强调住房的商品化，地方政府也把房地产当作获得收入的重要渠道，没有更多地关注保障房的建设，保障房严重不足。这一过程中小产权房应运而生，它因为价格低廉，为城市中低收入者以及外来务工人员、刚刚毕业的大学生提供了廉价的住房，相当于起了廉租房的作用。购买小产权房的绝大多数是中低收入人群，这也极大弥补了政府保障房不足的缺陷。” 　　售楼中介朱先生也说，在他的客户中，购买小产权房的人多为城市外来务工人员，或者是没什么积蓄、买作养老之用的普通市民。 　　围城之困 　　有人想从小产权房的围城中走出来，有人则努力走进这座围城之中。 　　四十多岁的湖南人老李，只有初中学历，在广东漂泊多年，在工厂做过工，也当过各种小贩，自称当小贩时被城管追过五百多次。夫妻俩加起来一个月才赚三千多。辛苦大半辈子，省吃俭用、东拼西凑，凑齐二十多万买了小产权房。 　　老李说自己买的小产权房，是开发商先买下村民的宅基地，建成后再卖给他，合同是与村委会的人一起签的。女儿还在老家，即将高考，他渴望女儿能考上广州的大学，“现在从牙缝里抠钱买房，就是为了女儿以后在这里有个安家的地方。” 　　现年26岁、来自四川绵阳的张小姐，买小产权房也是为了子女读书。她19岁时来到广州，已在这里结婚、落地生根。之前租房子的时候，她的孩子还在老家，买房子觉得有了根基，才将几岁孩子接过来，“读私立学校”。 　　张小姐家的角落里，有一堆翻烂了的时尚杂志，她说城市的繁华令她沉醉，房子承载着自己的梦想。问她是否考虑过风险，她神情默然、语气平缓，说已经考虑过千百次，但只能买得起这样的房子，没办法，“只能赌一把”。 　　（应受访者要求，王靖为化名） 　　相关链接 　　●我国《宪法》规定土地实行国家所有和集体所有两种所有制形式，城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地属集体所有。国家为公共利益需要，可对土地实行征收或征用并给予补偿。这是我国政府对土地使用配置进行严格管理，对土地资源实行高度集中管制的制度基础。 　　●大产权房使用的是国有建设用地，有房产证和国土部门颁发的土地使用权证。小产权房是指农民或者农民集体、开发商在农民集体用地上建的用于市场买卖流转的房子，没有正式房产证、国有土地使用权证的房子。小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权。 　　●小产权房最大的问题是没有产权，不受法律的保护，受到国土部门打压，随时面临着拆迁的危险。由于购买合同无效，若开发商违约，购买人权利无法得到保障。小产权房不在政府机构监管范围内，使用过程中遇到房屋质量、公共设施维护问题，其救济途径非常有限。</div></td></tr><tr style="padding: 0px; margin: 0px; "><td style="padding: 0px; margin: 0px; "> </td></tr></tbody></table></div>