<h1><br /><img alt="中国土地政策改革带来了房地产发展的黄金期，但也遗留了一些重要的法律问题。" src="http://ichef.bbci.co.uk/news/ws/660/amz/worldservice/live/assets/images/2015/05/07/150507102752_china_real_estate_512x288_getty_nocredit.jpg" width="512" height="288" data-highest-encountered-width="660" style="font-family: inherit; font-size: 14px; font-style: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; color: #bdbdbd; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; height: auto; max-width: 100%; -webkit-user-select: none; width: 645.781px; display: block; background-color: #111111;" /></h1><div property="articleBody" style="border: 0px; color: #404040; font-family: Helvetica, Arial, STHeiti, 华文黑体, \’Microsoft YaHei\’, 微软雅黑, SimSun, 宋体, \’WenQuanYi Micro Hei\’, sans-serif; font-size: 14px; line-height: 14.5455px; margin: 0px 53.7642px 0px auto; padding: 0px; vertical-align: baseline; background-color: #ffffff;"><figure style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 32px -54.2188px 0px 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; clear: both; background-color: #111111;"><span style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; display: block; position: relative;"><span style="border: 0px !important; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px !important; vertical-align: baseline; clip: rect(1px 1px 1px 1px); overflow: hidden; position: absolute !important; height: 1px !important; width: 1px !important;">Image copyright</span><span style="border: 0px; color: #ececec; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 0.5625rem; font-weight: inherit; letter-spacing: 0.25px; line-height: 1; margin: 0px; padding: 3px 8px 1px; vertical-align: baseline; bottom: 0px; position: absolute; right: 0px; background: rgba(0, 0, 0, 0.6);">Getty</span></span><figcaption style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 16px; vertical-align: baseline; visibility: visible;"><span style="border: 0px !important; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px !important; vertical-align: baseline; clip: rect(1px 1px 1px 1px); overflow: hidden; position: absolute !important; height: 1px !important; width: 1px !important;">Image caption</span><span style="border: 0px; color: #ececec; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 0.75rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.33333; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; display: block;">中国土地政策改革带来了房地产发展的黄金期，但也遗留了一些重要的法律问题。</span></figcaption></figure><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: bold; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 28px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">中国国土资源部4月20日确认，已和浙江省国土资源厅组成联合调研组赴该省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。这是最近由深圳及温州两座城市地方政府对土地使用权续期采取的不同政策引发私有财产权争议一事的最新进展。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">媒体报道称，温州一批使用权为20年的住宅用地年限最近到期，房主需花几十万甚至上百万元“延期”。但在中国另一座城市深圳，面对同样问题的政府于本月19日宣布，类似土地的使用权可以免费延长至70年。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">中国规定土地国有，但从上世纪90年代前后开始允许土地有偿转让。最早的土地有偿转让法律是1990年5月19日发布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地交易的市场化被视为近20年来中国房地产市场蓬勃发展的起源。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">该条例同时允许各省、自治区、直辖市政府制定实施办法，这导致各地政府确定的土地使用权年限出现了差别。在这一全国性条例颁布实施之前，还有一些城市单独制定了土地有偿转让的政策，使用年限从20年到50年不等。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">试图解决这一备受关注的私有产权问题的中国全国人大于2007年颁布实施《物权法》，第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但《物权法》没有明确续期是否需要交费。</p><figure style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 24px -24.6449px 0px 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; clear: both; background-color: #111111;"><span style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; display: block; position: relative;"><img src="http://ichef.bbci.co.uk/news/ws/624/amz/worldservice/live/assets/images/2014/10/11/141011153637_china_real_estate_512x288_reuters_nocredit.jpg" datasrc="http://ichef.bbci.co.uk/news/ws/320/amz/worldservice/live/assets/images/2014/10/11/141011153637_china_real_estate_512x288_reuters_nocredit.jpg" alt="很多中国购房者在买房时并未考虑土地使用权年限问题，但随着时间推移，土地使用权引发的矛盾逐渐显现。" width="512" height="288" data-highest-encountered-width="624" style="color: #bdbdbd; font-style: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; height: auto; max-width: 100%; -webkit-user-select: none; width: 616.207px; transition: opacity 0.5s ease-in; display: block;" /><span style="border: 0px !important; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px !important; vertical-align: baseline; clip: rect(1px 1px 1px 1px); overflow: hidden; position: absolute !important; height: 1px !important; width: 1px !important;">Image copyright</span><span style="border: 0px; color: #ececec; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 0.5625rem; font-weight: inherit; letter-spacing: 0.25px; line-height: 1; margin: 0px; padding: 3px 8px 1px; vertical-align: baseline; bottom: 0px; position: absolute; right: 0px; background: rgba(0, 0, 0, 0.6);">Reuters</span></span><figcaption style="border: 0px; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 16px; vertical-align: baseline; visibility: visible;"><span style="border: 0px !important; color: inherit; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 14px; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px !important; vertical-align: baseline; clip: rect(1px 1px 1px 1px); overflow: hidden; position: absolute !important; height: 1px !important; width: 1px !important;">Image caption</span><span style="border: 0px; color: #ececec; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 0.75rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.33333; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; display: block;">很多中国购房者在买房时并未考虑土地使用权年限问题，但随着时间推移，土地使用权引发的矛盾逐渐显现。</span></figcaption></figure><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">最近在温州引发争议的正是土地使用年限仅有20年的房屋。据《中国青年报》调查，温州市主城区部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期，其中2017年到期的有600多宗， 2019年到期有1700多宗。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">在同样遭遇类似问题的深圳，规划和国土资源委官方微博4月19日列出了所有关于土地使用权的法规和相关解释，其中称“1995年9月15日以前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价”。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">中国媒体引用深圳市的这一政策采访温州市政府官员时，得到的答复是，温州不会和深圳一样免费续期土地使用权。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">虽然目前这一争议涉及的只是中国大规模房地产建设之前的小部分住宅项目，但更多房主担心政府最终采取的政策会对70年产权的更多房产到期延续土地使用权产生影响。</p><h2>法律争议</h2><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">4月20日，结合近期遭到热议的温州土地使用权延期争议，中国人民大学民商事法律科学研究中心和北京市消费者权益保护法学会举办了一次“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">中国媒体《财新网》报道，中国政法大学终身教授江平表示，深圳和温州的不同政策，其实涉及到法律适用的解释能否由地方规定的问题。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">江平称，这一问题应由全国人大常委会制定统一的法律解释，不能由政府各个部门解释，更不能由各地方政府部门解释。</p><p style="border: 0px; font-style: inherit; font-family: inherit; font-size: 1rem; font-weight: inherit; letter-spacing: inherit; line-height: 1.5; margin-top: 18px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">至于续期是否收费，以及怎么收费的问题，北京盛廷律师事务所律师毕文强认为，收费问题要区分住宅用地和非住宅用地，住宅用地应自动续期且无须交费，非住宅用地可按法律规定交费。</p></div>