中国房市“国进民退”? 观察人士:稳定市场,惟荣景不再

作者:林柏宏
一男子骑车经过中国上海某处刚建好的居民楼

一男子骑车经过中国上海某处刚建好的居民楼

综合中外媒体近日的报道,有政府资金背景的国企和央企近期积极抢进房地产市场,不管从土地竞标数、得标金额或是入股民企的并购案件数来看,都显示中国的房市和房地产产业可能出现“国进民退”的趋势。对此,市场观察人士解析,中国曾有过的房地产荣景,已不复存在。他们说,国企、央企大举抢进,对疲软的中国房市短期是项利多,能够稳定市场、促进消费信心,但中国政府若过度干预,恐不利地产界的长期发展。

中媒《第一财经》周三(6月8日)引述房地产平台“克而瑞”的数据报道,曾在土地拍卖市场大肆收购的民营房企,1-5月拿地比率仅占1成,国企和央企反成今年土地市场的“顶梁柱”。其中,得标金额前50名的房企中,国企及央企的占比达74%,对比民企,优势明显。

中国地产平台《乐居财经》6月2日也报道称,“国家队”已是近期竞标北京与上海等地土地拍卖的主力。以北京为例,据不完全统计,参与该市本月初大规模土拍的房企总计30家,但其中民企仅4家,占比不到二成,以竞标结果看,包含华润置地、中建等央企与国企都是收获丰硕。

另外,美媒《华尔街日报》6月1日的报道则聚焦广州市,报道称,该市于5月初的首轮集中供地拍卖会共释出18块住宅用地,最终成交17宗,其中国企、央企及地方政府的投融资平台共拿下14宗,显示中国房产市场出现“国进民退”的现象。

房企“国进民退”恐垄断九成房市?

《华尔街日报》引述荣鼎集团(Rhodium Group) 的分析指出,国企开发商约占中国房地产行业整体销售额的15%至25%,他们近期透过炒底,逢低买入优良资产,目的在增加自身的收益,而非拯救民企。该报道也引述香港大学金融学讲席教授陈志武的预测称,中国民营房企遭不断挤压,2年内,恐被挤出中国市场。

香港大学金融学讲席教授陈志武(照片提供:陈志武)
                                                     香港大学金融学讲席教授陈志武(照片提供:陈志武)

陈志武在接受美国之音采访时指出,尽管国企普遍给人缺乏效率、创意和市场反应太慢的形象,但中国房地产业正面临诸多不利因素,包括严苛的清零政策、经济下行以及地产龙头恒大等企业陆续爆发债务危机等,再加上,民营房企也面临银行及政府资金取得不易等困境下,他预测中国房市“国进民退” 的趋势恐将持续,且国企和央企开发商在中国房产销售所占的份额也可能激增至八、九成。

陈志武说:“我觉得,未来(国央企的房产销售份额占比)80%都有可能,甚至于90%。现在官方并没有明确的政策要把民营地产公司挤出去,但是实际效果是这样。不管是银行还是债券市场,都不太敢给民营企业提供支持,所以,我们最近2、3年看到,越来越多的民营房地产公司出现债务违约,被卖掉或是关掉,这个趋势我看不出来会有根本性的扭转。”

但中国青岛大学青岛财富管理研究院院长易宪容认为,近期房市的国进民退趋势只是短期现象。他表示,去年中国房地产销售额达17多万亿人民币(约2.6万亿美元),绝非国企或央企有能力垄断的庞大市场,而且就算是国企和央企也可能像恒大一样出现债务风险。因此,他推测,近期的“国进民退”现象,只是政府出手,避免房企债务风险扩大的短期现象,绝非长期趋势。

中国青岛大学青岛财富管理研究院院长易宪容(照片提供:易宪容)
                                          中国青岛大学青岛财富管理研究院院长易宪容(照片提供:易宪容)

易宪容告诉美国之音:“能保证这些国有企业没有债务风险吗?他们经营效率(比民企)更低,(经营)有可能问题更大,只是现在,他们把当前这些可能马上爆发出来的危机压下来。(国进民退趋势)肯定不久,因为这一定会出大问题,国有企业接房地产这么大的盘,国家没有能力接下去,可能用时间换空间,把危机推后,其实隐藏更大的危机在后面。”

以具有上海国资背景的中国地产巨擘绿地控股为例,该公司5月27日公告,有一笔本金总额4.88亿的美元债即将于6月25日到期,正与债券持有人征询展延。绿地背后的大股东之一便是上海市政府,虽是国企,但也一样陷入财务危机。

国企央企抢进 旨在稳定市场

早在国企今年积极竞拍土地前,中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会去年12月底便联手发布《关于做好重点房地产企业风险处置专案并购金融服务的通知》,鼓励国企、央企和体制完善的大型民企并购经营不善的地产民企。

据中媒《财联社》年初报道,广东省政府已邀请包含奥园集团、富力地产和越秀地产等国企和民企主管开会,疑似为双方牵线。中媒《澎湃新闻》2月也报道,陷入庞大债务压力的世茂集团已与深圳市政府商议国资入股事宜。此外,中媒《21世纪商业评论》5月更报道,拉响债务警报的重庆民企金科地产正牵头当地国企入股,接触对象包括重庆市两江新区的平台公司。

香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生(照片提供:何泺生)
                                      香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生(照片提供:何泺生)

对此,香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生分析,中国民营房企大多以债养债,债务杠杆偏高,随着官方祭出“三条红线”的财务指标后,多数民企面临下调负债比的困境。此时,官方透过国企和央企并购或入股民企,是整顿房市非常明显的讯号,但无助于重整受困民企。何泺生说,目前国进民退是“没办法之中的办法”,目的在稳定房市。

中共于2020年祭出“三条红线”政策,以降低中国地产商的负债和财务杠杆。“三条红线”分别代表:一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;二、房企的净负债率不得大于100%;三、房企的“现金/短期债比”不得小于1 。

何泺生告诉美国之音:“‘三条红线’打击很厉害,过去这两年,(中国)很多整顿市场的举措,我个人看来,是有过激的情况。它(国企央企)买一部分的资产是可以给民企有点作用,但作用不是很大。现在内房股(内地房地产股)最坏的状况已经过去,但是(房市)真正回暖应该没可能,稳定下来是可以预期的。”

香港智易东方证卷有限公司行政总裁蔺常念(照片提供: 蔺常念)
                                              香港智易东方证卷有限公司行政总裁蔺常念(照片提供: 蔺常念)

香港智易东方证券有限公司行政总裁蔺常念也同意,政府出手能避免购房者无法按时收房的崩盘现象,对疲软的房市,短期是项利多,也是必要手段,但他警告,若政府干预太深,中国长期的房产发展不容乐观。

蔺常念告诉美国之音:“这个是正面消息,最起码他们(国企央企)手上项目会完成,人民不会收不到楼,是收拾残局无可避免的方法。(但)变成房地产要政府管,不是很好的市场发展,不过,现在民营房地产公司一塌糊涂,也没有办法。”

国企抢进避房市泡沫 唯荣景难再现

根据克而瑞地产研究中心的数据,截至今年5月底,中国已有20座城市放宽限购、25个城市放宽限贷,14座城市放宽限售,显示北京已松绑房地产政策,提振低迷的房市和经济。

但房市5月仍呈筑底趋势,未见反弹。

根据最新统计,全中国30个重点城市5月份的住宅成交面积仅比4月微升4%,但较去年同期仍大幅下降59%。总计今年前5个月,30个城市的累计成交面积也比去年同期明显下降51%,凸显中国房市仍面临下行压力。

此外,专门研究中国房地产指数的中指研究院6月1日发布的数据显示,中国100个重要城市前五个月的二手住宅价累计仅比去年上涨0.19%,而新建住宅价累计也仅上涨0.11%,双双较去年同期涨幅收窄,意味中国房价仍在盘整阶段。

智易东方证券的蔺常念说,中国国企央企抢进投资,借贷较为保守,可以遏止房市的泡沫危机。蔺常念说:“如果国营企业冲进房地产业,没有那么容易造成泡沫,因为他们受到党的管制,不会过度借贷。”

香港大学的陈志武则表示,中国消费者经过恒大等民企破产的事件后,风险意识已大大提高。但种种迹象显示,中国房市“辉煌的时期已经过去”,除非下半年中国经济快速恶化,否则政府不会扩大对民企的支撑,这将进一步削弱民企在未来房市的重要性。

陈志武说:“未来几年,房地产公司会经历挑战,主要的原因是房地产企业都需要很多金融支持,而这些掌握金融资源(的)银行、投资机构,更不用说监管机构,都有对民营企业的歧视。官方如果不是因为维持经济增长、帮助地方财政找到一些收入来源,对于地产行业在中国经济的重要性已看淡很多,跟90年代相比,跟2004年以后到前几年,地产行业亿万富豪最主要的产生(时间)相比,将来很难再现这种局面(荣景)。”

美媒彭博社周一(6月6日)报道,北京一年来整顿房市重创数家房产开发商,其中,地产大亨的总资产约锐减650亿美元。例如,恒大主席许家印身价损少近240亿美元,而融创中国创始人孙宏斌的财富也暴减近九成。

—— VOA
本站刊登日期: 2022-06-13 07:41:51