财经时时听:央行、一线城市齐发力 中国楼市将迎来利好?

作者:饶怡明

RFA音频链接:https://www.rfa.org/mandarin/zhuanlan/jingmaorediansaomiao/econ-first-tier-chinese-cities-halting-housing-price-fall-10042024125557.html

九月中国政府推出近年来最大的强刺激政策,股市一跃而起,连续两周狂奔,创造出历史性时刻。同一时间,楼市刺激政策也接连推出,各地连夜出台利好政策,比如调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长金融16条等政策期限、优化保障性住房再贷款等。那么,十一黄金周,中国楼市有什么可期待的?中国楼市的长期问题比如住房过剩要如何获得改善?本期节目将就此轮房市刺激政策出发,探讨中国楼市的前景。参加讨论的嘉宾是旅美经济学者秦伟平。

股市楼市利好政策齐发力

9月24日,中国央行行长潘功胜向市场抛出一揽子货币政策,政策指向三个目标:稳增长、稳房价、稳股市。其中以房贷政策最为重磅。潘功胜表示,近期将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷水平,平均降幅约在0.5个百分点左右。另外将二套房的最低首付比例由现行的25%下调到和首套房一样的15%。

中国股市在短短几个小时内,一扫过去两年多的阴霾连续大涨二周。

在此之际,楼市刺激政策也接连出台。9月29日,住建部开会称,支持一线城市用好房地产市场调控自主权。上海、广州、深圳三个一线城市连夜跟进,使全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位。

中国楼市过去两年的表现也跟股市一样低迷不振。在住房不炒的政策下,2022年销售腰斩,陷入谷底。今年5月17日,中国政府出台三大招:大幅降低首付比例、降公积金贷款利率、取消商业贷款利率限制;设立3000亿保障型住房再贷款,用于政府直接收购存量房用作保障性住房。

当时,许多经济学家用史诗级来形容政策力度,但楼市并没因此止跌回升,反而继续在低谷徘徊。

根据中指研究院日前发布的《百城价格指数报告》显示,当前业主以价换量导致百城二手住宅价格继续下行,二手房成交规模环比回落,同比仍保持增长;新房市场受到部分城市优质改善项目入市影响,百城新建住宅价格环比上涨,但新房市场成交持续走弱,9月重点城市新房销售环比均下降。

中指研究院报告指出,中央重磅政策接连出台,有效提振了市场信心。整体来看,中央政治局会议表示要促进房地产市场止跌回稳,释放迄今最强稳地产信号。四季度各项楼市政策预计将加快发力。需求端,北京、上海、深圳限购令政策仍具有优化空间。另外,各地有望继续加大购房补贴力度或通过下调房贷利率、降低二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等方式减轻居民压力。报告称,通过以往经验,政策密集落地后,市场将迎来一定修复。

楼市火热:上海推出沪七条、地方政府发出买房邀请

9月29日,楼市利好政策密集出台,上海、深圳、广州三大一线城市集体降低购房门槛和成本,楼市步入空前政策宽松期。

据中国媒体报道,上海在一线城市中率先行动,释放七大楼市利好,其中,外地户籍家庭只需要缴纳一年社保即可买外环外住房,向市场释放出大量房票。增值税免征年限由5年调整为2年,极大降低了个人销售房屋的交易成本。

9月30日晚间,北京出台8条楼市新政:下调非京籍购房社保缴纳年限。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的,缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上;购买五环外商品住房的,缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

而广州最为痛快,明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策,成为四大一线中第一个全域取消限购的城市。

新政的出台让买卖各方进入新的博弈期,由房东连夜跳价试探行情,也有购房者当晚紧急谈判签约,不少楼盘正对国庆期间的营销工作精心准备,案场销售已经做好加班的心里预期。

中国空置房问题严重

中国的房地产在经历了多年的建设热潮,在2021年结束,当时中国政府担心房地产泡沫,收紧了对房企的信贷,推出了所谓三条红线。然而,房地产过度建房问题已经积重难返,出现了严重房地产过剩。

根据华尔街日报报道,由于中国官方不提供空置房的统计数字,经济学家们利用空置率、预售许可和其他数据来源进行的估算,估计中国的空置房有数千万套。

报道称,在多达9000万套空置房中,有3100万套是全部或部分建成但从未出售的。这些房产可以被拆除,但许多房产陷入与开发商破产相关的诉讼。在许多情况下,各城市和开发商希望能够完成这些项目。

另有5000万至6000万套住房已被购买,但仍然空置。由于中国投资渠道有限,许多中国人倾向将多余的资金投到投机性房产中,这些房产通常位于房价较低的较小城市。

花旗投资研究(Citi Research)最近的一项调查显示,在中国的一线和二线城市中,约74%的家庭拥有一套以上住房,近20%的家庭拥有三套或更多住房。

这些住房可能更难处理,因为业主仍然期望住房升值。许多住房位于部分有人居住的楼房里,无法拆除。

另外还有2,000万套已售出的住房,由于房企现金流问题和市况不佳,这些住房在很大程度上未能完工。业主仍然想收房,但开发商却没有足够的资金来完工。

肯定的是,随着中国政府出台更多支持房地产的措施,一些闲置房产将会被买下并入住,房价也可能再次上涨,鉴于北京上海深圳等大城市经济活跃,加上外来人口不断涌入,这些城市大概率会消化掉过剩的住房。

但在小城市,这个问题就困难得多,因为经济前景往往较弱,人口也在减少。中国有近340个被划分到三、四线和五线城市中,人口规模从几十万到几百万不等,其中许多城市的经济都面临困境。

哈佛大学(Harvard)经济学教授罗格夫(Kenneth Rogoff)表示,这些小城市拥有中国60%以上的存量房。即使在人口减少的情况下,许多地方政府仍鼓励开发商建造更多房屋,因为卖地和建房促进了经济增长,也让地方政府的钱包鼓了起来。

随着中国经济陷入低迷,如何处理过剩房产变得愈来愈紧迫。517新政规定,央行将为银行提供人民币3000万元的低息贷款,供国有企业贷款,用于购买空置房并转为保障性住房。

华尔街日报报道称,截至6月底,各家银行仅总计使用了该额度的4%。专家表示,即便有低息贷款,企业也没有动力将空置房转为保障房,因为租金太低,无法从中盈利。

尽管中国政府近日加大支持房地产力度,然而,经济学家表示,还需要更多措施才能让中国经济走出困境。

随着中国人口在不断减少,许多城市陷入困境,可能永远没有足够的人能够填满这些房子。以上是本期的财经时时听,感谢您的收听。我是饶怡明。如果您对本节目有什么意见和建议,欢迎写信到fankui@rfa.org.或我个人推特账号是RFA_RYM进行联系。

那么就在此祝福各位有个愉快的周末,下次节目再会!

撰稿 主持 制作:饶怡明

 
—— 自由亚洲电台中文网
本站刊登日期: 2024-10-04 15:10:56